中新網四川新聞7月20日電(李杏)7月20日，成都 — 全球性的商業地產服務和投資公司世邦魏理仕(CBRE)發布《成都，如何定義未來暨2021上半年成都房地產市場報告》：
全國第七次人口普查數據顯示，成都常住人口突破2,000萬，位列全國第四，且成都亦位列2021年畢業生首選就業城市第四位。因此，這座曾被譽為中國“第四城”的巴蜀之都在新發展周期下，正以一個個令人矚目的成就定義著屬于自己的未來。成都是下一個倫敦，抑或是下一個京都？生活在這座城市的“新成都人”最具發言權。世邦魏理仕將通過回顧上半年成都房地產市場趨勢，再以“居住新社區”“商務新地圖”“消費新場景”“智造新勢能”四大專題揭示這座未來之城的命運與前途。
世邦魏理仕西南區董事總經理謝凌表示，“以成都環城生態公園為依托，高水平策劃建設高品質生活宜居地，大力推動生態價值轉換，統籌公園城市‘美好生活未來社區’成為未來居住新承載；成都人才、企業處于高速培育期，衍生出對優質辦公空間更迫切的需求，并隨樓宇供應及產業結構升級開始更聚焦市中心，而‘產業化’+‘新四化’的運營策略成為關鍵；零售物業愈發多元的投資及載體，帶動消費場景就文化、公園等多維度呈現；制造業新紀元下，‘智造網絡’的聯動招引值得關注。所以，我們認為未來成都將在包容與創新中探尋新的定義，繼而給房地產市場帶來深遠影響。”
回顧2021年上半年成都房地產市場
2021年上半年，成都優質寫字樓市場隨經濟加速復蘇而呈供需兩旺的態勢。共錄得5個新項目合計約23萬平方米的新增供應。農歷新年后商務活動快速回暖，上半年凈吸納量錄得約34萬平方米，較去年末大幅上升63.9%，居全國第四；其中，甲級寫字樓主導去化，凈吸納量較去年末翻倍增長，錄得約21萬平方米，需求占比亦從四成增長至六成，這一趨勢折射出優質企業的租賃意愿及承租能力均有所提高。因此，市場空置率較去年末下降1.9個百分點至18.4%，系自2005年來新低。特別是南延線板塊，區域可租賃辦公面積逐步收緊，金融城、大源空置率較去年末分別下降4.1、4.3個百分點至15.1%、14.6%，并拉動全市平均租金走勢迎來拐點，由負轉正，半年環比上漲0.2%。按租戶行業看，TMT、專業服務業和房地產建筑業為上半年需求前三大來源，分別占比32.9%、12.9%、12.7%。其中，科技企業表現尤為矚目，需求占比較2020年顯著提高8.1個百分點，活躍的細分行業主要是在線教育、軟件開發等專業服務和以游戲、直播為代表的娛樂傳媒，分別占比TMT新增需求的29.0%、28.3%、10.7%。此外，零售貿易、醫藥及生命科學的需求增長亦值得關注，占比較2020年分別增長5.8、3.1個百分點。
零售物業市場上半年新增供應持續下沉，3個新開業購物中心均落于非核心商圈，合計約29萬平方米；其中龍泉的世茂廣場和新都的龍湖錦宸天街推動近郊商圈提檔升級，且均注重“公園+”場景的打造。商業信心重振，市場開啟一輪大規模、多維度的探索及調整。在核心商圈，春鹽商圈可租面積趨緊，購物中心積極調鋪、切鋪，以期騰挪出更多空間引入新品牌；而交子公園商圈愈發成熟，消費場景逐步多元，漸成諸多外來品牌來蓉布局首選之一。在次級商圈，業主積極更迭餐飲品牌和順應線下體驗復蘇趨勢加碼體驗業態，特別是空置率較高的項目，業態選擇進一步寬泛。因此，盡管市場大規模調整導致空置率較去年末略微上浮，為6.9%，但受核心商圈拉動，全市購物中心首層平均租金止跌企穩。著眼品牌商，奢侈品牌繼續加碼成都，中國原創服飾、歐美系護膚及美妝、潮玩、買手店等需求活躍；國際餐飲品牌下沉至次級商圈，頂級甜品店入蓉，本土餐飲品牌崛起；體驗業態全面復蘇，街舞、教育培訓等積極擴張；新能源汽車品牌延續活躍態勢。
倉儲物流市場供應保持高位，迎來3個項目交付合計約33萬平方米，均落于青白江園區。租賃需求于二季度顯著上升，但因一季度短租到期引發的集中退租，上半年吸納量較去年末略有下降，錄得約39萬平方米。全市高標庫整體空置率較去年末下降1.6個百分點至14.4%，系近三年來的新低。平均租金較去年末下跌1.4%，跌幅進一步收窄。著眼需求行業，持續向好的消費基本面將逐步投射到市場，上半年除電商、食品、生鮮超市外，運動、潮流服飾的新增倉儲需求備受矚目；同時，隨著成都產業持續升級，上半年制造業租賃需求顯著回暖，吸納量絕對值是2020全年的3倍，需求占比全市較2020年上升10.7個百分點。天府國際機場的正式運營及東部新區的大力拓展，投資者積極關注成都主城區-簡陽軸線的區域發展和投資機會，目前已有多家開發商拿地，未來成都倉儲物流市場將再添一“極”。
世邦魏理仕成都研究部負責人林晴嵐表示，“上半年成都房地產市場趨勢反映出投資者長期看好成都并帶動市場供需兩旺；以‘新成都人’為根本，城市多中心開發、多元化發展；以科技創新為引領，傳統與科技行業加速融合，聯動升級；體驗為重，生活、消費、辦公愈發場景化發展。上述趨勢將作為重要參考，定義未來成都新篇章。”
居住新社區——未來美好公園社區
2021年5月12日，在“成都環城生態公園周邊區域規劃優化工作會議”上，成都市委市政府正式提出建設成都版本“未來社區”，要求以成都環城生態公園為依托，高水平策劃建設高品質生活宜居地，大力推動生態價值轉換，統籌公園城市美好生活未來社區，承載公園城市展示區、生態價值轉化示范區、高品質生活體驗區、國際旅游度假區。
從“未來社區”到“未來美好公園社區”的價值特征理解
“未來社區”的概念，源于2018年浙江省的探索實踐。在《浙江省未來社區建設試點工作方案》中，明確了“未來社區”是以人民美好生活向往為中心，以人本化、生態化、數字化為價值導向，堅持“以人為本，文化引領”、“政府引導，市場運作”、“迭代創新，體系推進”、“因地制宜，分類施策”四項基本原則，以和睦共治、綠色集約、智慧共享為基本內涵，構建未來鄰里、教育、健康、創業、建筑、交通、低碳、服務和治理九大場景，打造具有歸屬感、舒適感和未來感的新型城市功能單元。
借鑒浙江“未來社區”的成功經驗，結合自身公園城市建設特色，成都提出打造“未來美好公園社區”。我們認為，“未來”“美好”“公園”三個價值特征構成了成都版“未來社區”的關鍵。
對標倫敦下利亞山谷社區創新先進做法
如何助力成都實現“未來美好公園社區”，我們結合自身所積累的國際視野和本土經驗，提出以倫敦下利亞山谷社區為對標對象。2019年，倫敦成為全球第一座國家公園城市。與成都環城生態帶類似，倫敦的環城綠帶同樣經歷了與城市從背向隔離到相向融合，串聯城市公共空間的綠鏈和帶動城市產業創新的綠楔相繼建成。下利亞山谷就是一條典型的綠楔產業走廊，通過吸引企業與人才聚集，已成為倫敦第四大商務區。在這里，產業聚集的形式并非傳統產業鏈上下游聚集，而是聚集具有相似屬性和習慣的工作人群實現云狀聚集。通過人與環境的融合，工作、生活和旅游人群的身份區分被模糊了，人群以旅游者的心態在這里工作和生活。這里的空間被植入多元場景，加深人與場地、生態的聯系，使場地靈活多變。通過“人文交融”的社區氛圍營造，以節事活動匯集人流，帶動區域文化交流，拉動區域消費，增強社區歸屬感與認同感。以上的基因，能為成都建設“未來美好公園社區”所關注和借鑒。
世邦魏理仕中國區戰略顧問部負責人陳學海表示，“‘未來美好公園社區’是成都市融合了‘公園城市’和‘未來社區’的獨創發展理念，通過營造‘創新生產、未來生活、宜居生態’的城市場景，將生態價值轉化為經濟價值和城市發展價值，樹立未來城市發展的全新范式”。
商務新地圖——重回市中心
厚積薄發，樓宇經濟躍升新臺階
未來五年，成都人才、企業都處于高速培育期，衍生出對優質辦公空間更迫切的需求。同時，隨著企業對優質辦公場所價值的認知不斷提升，以及房地產策略的轉變，辦公需求將高質量發展。據世邦魏理仕監測的2018-2020年成都寫字樓市場升級搬遷分析顯示，辦公需求呈現跨區域流動性強(跨區域的甲級樓間的升級搬遷占比較同區域高12.1個百分點)、承租能力高(升級搬遷集中在120-130元每平方米每月高租金水平區間的樓宇)、升級意識強(本土企業的升級搬遷需求最為旺盛)及產業屬性強(金融業、房地產建筑及TMT行業主導)四大特征。
重回市中心
更多優質樓宇恰逢時機供應以滿足高質量發展的辦公需求，2021-2024年市場預計將迎來184萬平方米的新增供應，且自2021年起供應開始逐步回調至市中心，占比高達62%；另一方面，城市更新將置換更多優質商務載體，繼而共同帶動市中心商務活躍度顯著提升。尤其是，“十四五”期間市中心各區推動傳統產業結構升級，深化新一輪的科技創新，繼而引導辦公需求新流向。因此，樓宇運營至關重要，未來應關注“產業化”+“新四化”的運營策略。
“產業化”運營——樓宇應跳脫空間服務提供者的角色，轉型成為全生態鏈供應商。將“產業扶持”從宏觀層面落地樓宇本身，業主縱向聚焦細分領域企業的集聚，積極促成企業間的相互對接，成為產業生態的構建者。產業和樓宇高度融合，業主與租戶共生效應凸顯，最終建立共贏及資產增值的長效機制，良性循環下不斷招引更優質企業進駐，帶動樓宇經濟產業化升級。
“新四化”運營——疫情的爆發不僅在短期內改變了企業的工作模式，也讓靈活和彈性制度成為未來辦公的長期議題。隨著靈活辦公模式被更廣泛地采用，年輕世代和智能設備源源不斷地加入工作場所，房地產租賃策略也將迎來新變革。未來五年，辦公場所將實現靈活化、場景化、智能化、定制化的“新四化”標準。
世邦魏理仕成都顧問及交易服務|辦公樓部負責人黃璐表示：“上半年成都優質寫字樓市場需求持續活躍，以‘互聯網+’、游戲及云計算為主導的TMT行業尤為矚目，而本地實業類企業的升級搬遷或擴張需求也逐步釋放。‘十四五’期間成都邁入新一輪發展周期，人才、企業加速聚集，但高新區可租賃面積有限，更多企業開始審視落戶其他區域的可行性，樓宇性價比、地鐵通勤及員工餐飲配套等仍是企業選址第一考量。此外，由于TMT企業對樓宇硬件的個別指標有嚴格要求，如雙回路、電量及加時空調等，業主應有更前瞻性的規劃，提前準備貼合TMT企業的相關配置，縮短待租期。”
消費新場景——多元多維
多元載體、多元投資
相較于封閉式購物中心，社區商業特別是露天式項目疫后迎來開發新機遇，于2021年起供應攀升，同時城市更新所置換的改造商業亦陸續呈現，共同推動市場供應呈多元化發展。數據顯示，2021全年26個新增零售物業中，購物中心、街區/社區商業及城市更新/存量改造的占比分別是44.6%、44.5%、10.9%，上半年已開業項目有港匯天地、王府井Discovery、華西壩等。另一方面，開發商繼續通過拿地自建、輕資產、存量改造等多種方式加碼成都，進一步推動供應端的多元化呈現，漸成長期趨勢。
多維場景
有鑒于此，加之“新成都人”的消費新趨勢，未來商業不僅場景化發展，還呈現多維度的表達：文化場景、公園場景、展示場景、推廣場景。
文化場景——消費者愈發關注購物場景所帶來的情感體驗，城市肌理與人文歷史融入商業空間，凸顯城市獨有IP，形成消費新場景。一方面，城市更新項目借力自身文化優勢，與消費者通過消費促成共鳴；另一方面商業項目將城市肌理、人文歷史植入商業空間，整體主題化營造，如鐵像寺水街、東門市井等。在此場景下，購物情景及消費體驗對“新成都人”的價值顯著提升。
公園場景——作為全國“公園城市”首提地，成都在公園中植入產業、文創、居住、公共服務、商業等多元功能，形成人與自然和諧共生發展格局，也使得“公園+”經濟、戶外經濟得到大力發展。另一方面，順應“公園城市”建設，加之疫后消費者對自然生態及開放式空間的愈發青睞，運營商紛紛打造具有自然、生態、綠色特征的購物空間，上半年71.4%的零售項目有打造“公園場景”，矚目案例有世茂廣場的3萬平方米戶外景觀公園、港匯天地的“高樹疊水”場景等，而下半年這一趨勢將繼續延續，也使綠色場景和品牌商家間的消費交互效應成為業內關注議題，如何以犧牲如此大面積打造綠色公園換得更多消費落地成為制勝關鍵。
展示場景和運營場景——隨著消費者偏好日新月異，加之品牌不想被定義，零售商尋求更靈活、更創新的銷售網絡，呈現不同的店鋪形式，如旗艦店、快閃店、聯名店及特色主題店等，并自成消費場景。同時，店鋪室內空間亦發生變化，調整更多空間做商品展示和體驗，升級消費場景。此外，營銷活動愈發注重創新及與消費者間的互動，為賣場營造“第三消費場景”。
世邦魏理仕西南區董事總經理謝凌表示，“2021年對成都零售物業市場而言是重要的一年，消費空間的多元化、場景化發展上升到新高度，這營造了更宜居生活的環境以滿足消費者的個性化需求。而就品牌方而言，未來選址亦有新方向，在視自身定位及客群新畫像的考量下，于多元化的載體中做精準選擇。”
智造新勢能——智造網絡
“中國制造”新紀元
近年來，隨著中國生產要素成本的大幅提高和人口紅利的逐漸消失，中國“成本洼地”的優勢逐漸減小；中美之間的貿易摩擦和地緣政治緊張局勢進一步觸發中國制造業未來發展的辯論。盡管面臨多重挑戰，中國制造業未來將繼續轉型升級，向產業價值鏈上游轉移，更專注于先進制造業的發展。同時，中國提供了制造業所需的成本、質量、效率、人力資源和基礎設施的最佳組合，其核心優勢短期內不可替代。當前，不少地方政府和企業已意識到這一點，正抓緊產業鏈上下游、技術和知識密集型產業轉移投資。
機遇市場
成都已率先開啟轉型升級之路，以科技創新燃起產業新勢能。得益于東西部產業轉移、成渝經濟圈建設的時代機遇，成都將打造具有競爭力的產業集群，并推進數字化、智能化轉型升級。“十四五”期間全方位布局，大力培育戰略性新興產業：電子信息產品制造、航空航天設備、生物醫藥、新能源汽車。有鑒于此，2021年成都工業增長勢頭強勁，2021 年 1-5 月，全市規模以上工業增加值累計同比增長14.2%；其中先進制造業尤為矚目，累計同比增長率達15.1%。
就先進制造業企業的投資而言，以成都為代表的中西部地區并非“洼地市場”，而是“機遇市場”，主要驅動力有：政策支持，特別是進一步擴大鼓勵外商投資行業和領域；工業用地出讓反彈，并積極推進新型產業用地創新，及政府著力優化營商環境；以創新驅動產業高質量發展，成都1,000萬平方米科創空間自2020年起動工，并借力科教資源，打造國家科創中心等。然而，由于當前中國先進制造業樞紐初具規模及格局，成都亦面臨三大挑戰。其一，中國先進制造業企業長期于長三角城市群集聚，其供應商也都密集地集中在周邊區域；其二，外資企業的生產物資通常運到沿海地區保稅倉，因此分撥到中西部地區運輸成本高；其三，外資企業對中西部地區的產業規劃、優勢及本地市場規模和特征了解不夠。因此，未來成都應關注從“點”到“網”的聯動招引，即“智造網絡”，包括積極招引龍頭企業進駐，以帶動整個產業鏈轉移；補運距；提升成都自貿區運力方向的升級；提升本地產業招商引資的專業引導力度，精準、有效地對接外資企業。
以當下矚目的醫藥醫療行業為例，其對于房地產的需求與各市場的綜合實力和增長潛力相關。因此，CBRE依據生產、研發、物流及銷售四大指標對中國主要市場的競爭力進行評估顯示，成都是重要的市場之一。主要驅動力有：其一，市場規模，成都日益擴大的中產階級群體與城市老齡人口對優質醫療保健需求的增長，蘊藏巨大增長潛力；其二，產業規劃，生物醫藥是成都構建“5+5+1”現代產業體系的重點領域，2020年成都高新區生物產業規模突破600億元，連續4年保持20%的增速，生物醫藥園區排名躍升至全國第三；其三，人才儲備，四川大學等為全國重要的生物醫療專業的人才培育高校，且四川大學華西醫院連續十一年排名全國醫院第二，為成都發展生物醫藥產業提供大量的臨床醫藥數據；其四，頭部企業，當前成都已匯集國內外眾多知名醫藥企業，其中國際知名企業包括賽諾菲、美敦力、賽進等，同時也培育出科倫制藥、苑東生物等本地醫藥企業；最后，園區規模，成都擁有眾多生命科學研究的園區。未來，成都將在東部新區再建一個“華西壩”，規劃面積達14.34平方公里，這座未來醫學城將聚焦創新藥物、生物材料、高端醫療器械和精準醫學。
世邦魏理仕成都顧問及交易服務|產業地產部負責人王蒙豪表示：“隨著疫后中國經濟的率先復蘇，制造業將迎來新的發展機會。此輪機會中，除傳統制造業的需求增長外，更多先進制造業也將進一步向中國聚集。成渝地區作為中國經濟‘第四極’，伴隨著制造業自身的優勢，如人才、科研、市場規模、交通樞紐及向西向南門戶等產業發展條件的加持，‘洼地市場’逐步向‘機遇市場’轉變，承接更多產業轉移以及加速本地產業發展。同時，成都也將作為區域發展的動力策源地，覆蓋整個成渝中間區域，以及成德眉資等地區的制造業全局發展”。(完)
