條例截圖

　　四川新聞網-首屏新聞成都10月11日訊(記者 陳淋)《四川省物業管理條例》(以下簡稱《條例》)已由四川省第十三屆人民代表大會常務委員會第三十次會議于2021年9月29日修訂通過，將于2022年5月1日起施行。

　　《條例》共九章106條，涵蓋了物業服務區域及設施，業主、業主大會和業主委員會，物業服務人，物業服務，物業的使用與維護，監督管理，法律責任等內容。

　　《條例》里哪些內容與市民的小區生活息息相關？我們一起來了解一下！

　　物業需保障建設停車充電與換電設施

　　當前，新能源汽車保有量持續上升，在小區停車位上安裝充電樁，是不少業主的現實需求。為此，《條例》第十六條特別規定：新建物業應當按照有關標準配置機動車、非機動車專用停放車位(庫)，依據新能源發展規劃和業主需要，為安裝停車充電基礎設施預留場地、空間，配置相應的接入條件。已建成有條件的物業可以根據業主需要按照標準和技術規范要求，經業主共同決定，逐步改造建設停車充電與換電設施。

　　物管不能想干嘛就干嘛 這14項事項得由業主共同決定

　　《條例》明確了業主在物業管理活動中根據法律法規規定、管理規約和物業服務合同約定，享有業主權利，承擔業主義務。

　　規定這十四項事項要有業主共同決定。具體包括：制定和修改業主大會議事規則；制定和修改管理規約；選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；選聘和解聘物業服務人；使用建筑物及其附屬設施的維修資金；籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施；改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；在物業服務區域公共空間安裝個人身份和生物特征識別設備；物業服務區域劃分與調整；實施自行管理；物業費調整；設立業主代表大會以及確定其職責；有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　《條例》提出，業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。其中，上述第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。而其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

　　首次業主大會怎么開？《條例》有這些規定

　　《條例》還規定，一個物業服務區域設立一個業主大會，符合下列情形之一的，應當召開首次業主大會會議：交付的專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十以上或者交付的房屋套數達到總套數百分之五十以上；首套房屋交付已滿二年且交付的房屋套數達到總套數百分之二十以上；前期物業服務合同到期前九十日或者前期物業服務合同依法解除的。

　　分期開發的物業服務區域，先期開發建設的區域內交付使用的物業符合前款規定條件之一的，應當召開首次業主大會會議。但是，業主人數較少且經全體業主一致同意，可以不設立業主大會，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　業主大會開不了怎么辦？建設單位應當在三十日內向物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出設立業主大會的書面報告，并在物業服務區域內公告。若建設單位未按時書面報告設立業主大會的，同一物業服務區域內二十名以上業主聯名可以向物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出設立業主大會的書面申請，并提供業主身份證明材料。

　　街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在收到設立業主大會的書面報告或者書面申請后十日內，向商品房銷售主管部門、建設單位或者物業服務人核實是否符合召開首次業主大會會議的情形。符合的，應當在收到書面報告或者書面申請后三十日內指導成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會會議；不符合的，應當告知原因，并在該物業服務區域顯著位置公示。籌備組發布的通知或者公告，應當加蓋街道辦事處(鄉鎮人民政府)印章。

　　籌備組一般由業主代表和街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區(村)黨組織、居(村)民委員會、轄區公安派出所、建設單位代表組成。籌備組人數應當為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的二分之一。

　　籌備組中的業主代表由街道辦事處(鄉鎮人民政府)根據業主自薦或者推薦確定，并在物業服務區域顯著位置公示。籌備組組長由街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居(村)民委員會代表擔任。

　　《條例》規定：建設單位、業主、物業服務人應當對籌備組籌備工作和召開首次業主大會會議給予配合，不得阻擾。

　　另外，首次業主大會會議籌備經費由建設單位承擔。新建物業的建設單位應當在辦理商品房預售許可或者現房銷售前，將籌備經費交至街道辦事處(鄉鎮人民政府)設立的專用賬戶，供業主大會籌備組使用。老舊小區以及建設單位已經不存在的物業服務區域籌備首次業主大會會議的，縣(市、區)人民政府可以給予補助。

　　業委會職責明確 若有違規業主可聯名罷免

　　關于業主委員會，《條例》明確， 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生，五人至十五人單數組成，每屆任期不超過五年，具體任期由業主大會決定。經業主共同決定，可以從下列渠道籌集工作經費和工作補貼用于業主委員會開展工作：共有部分經營收益；全體業主共同交納；業主自愿捐贈等其他方式。

　　業主委員會應當履行下列職責：執行業主大會的決定和決議，維護業主共同權益；召集業主大會會議，報告業主委員會履職情況；制定業主委員會財務、印章、會議等管理制度，并建立相關檔案；擬定共有部分經營方案和共有資金使用與管理辦法并提請業主共同決定；擬定物業服務人選聘、續聘、解聘方案并提請業主共同決定；代表業主與業主大會選聘的物業服務人簽訂物業服務合同，與退出的物業服務人進行交接；聽取業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務人履行物業服務合同；調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；支持、配合居(村)民委員會依法履行職責，接受社區(村)黨組織、居(村)民委員會的指導和監督；監督管理規約的實施；法律、法規規定和業主大會賦予的其他職責。

　　《條例》提出，業主大會、業主委員會應當依法履行職責。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)或者縣(市、區)人民政府住房城鄉建設主管部門自收到投訴或者發現之日起三十日內，應當依法作出處理決定，并通告全體業主。

　　經專有部分面積占比百分之二十以上的業主且人數占比百分之二十以上的業主聯名，可以向業主委員會提出罷免業主委員會部分成員的書面建議，業主委員會應當自收到罷免建議之日起三十日內提請業主大會表決。業主委員會未按時提請業主大會表決的，提出罷免建議的業主可以請求街道辦事處(鄉鎮人民政府)責令限期召開業主大會會議；逾期未召開的，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織召開。業主可以依照前款規定，向街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出罷免業主委員會全體成員的書面建議，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當組織召開業主大會會議進行表決。

　　物業服務人不得泄露業主信息，也不能強制業主刷指紋、刷臉進入小區

　　在《條例》中，還明確了物業服務人的禁止行為。具體包括：違反物業服務合同減少服務內容，降低服務標準，擅自設置收費項目和提高收費標準；擅自利用業主共有部分開展經營活動；挪用、侵占、隱瞞業主共有部分收益；抬高、虛增、截留由業主支付的建筑物及其附屬設施的維修資金、電梯檢測維修費用以及業主共同支付的其他費用；泄露業主信息；強制業主通過指紋、人臉識別等生物信息方式使用共用設施設備；采取停止供水、供電、供氣等方式催交物業費；與業主委員會成員串通，損害業主利益；其他損害業主合法權益的情形。

　　《條例》還明確，建設單位與物業服務人簽訂前期物業服務合同，合同期限最長不超過二年。合同期限自首套房交付之日起計算。建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前，業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

　　共有部分收益該歸誰？設立業主共有資金賬戶進行管理

　　《條例》提出，利用共有部分開展經營活動，經業主共同決定，可以授權業主委員會管理，也可以以合同方式委托物業服務人或者其他經營主體經營。利用共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，收益屬于業主共有。共有部分收益應當單獨列賬。業主大會應當設立業主共有資金賬戶，共有部分收益應當及時轉入該賬戶。共有資金賬戶由業主委員會管理。

　　《條例》明確，物業服務人應當向業主大會、業主委員會報告業主共有部分的經營收益收支情況和建筑物及其附屬設施的維修資金使用情況，且每半年至少公示一次。

　　《條例》規定，物業服務人挪用、侵占、隱瞞業主共有部分收益的，責令改正，所得收益退還全體業主，并處所得收益二倍以下罰款；抬高、虛增、截留由業主支付的維修資金、電梯檢測維修費用以及業主共同支付的其他費用的，責令改正，沒收違法所得，依法賠償相關損失，并處五萬元以上二十萬元以下罰款；采用停止供水、供電、供氣等方式催交物業費的，責令立即改正，給予警告，并處二萬元以上五萬元以下罰款。

　　在小區公共區域違規停放或為電動自行車充電 將被處罰

　　《條例》規定，在公共門廳、疏散走道、樓梯間、安全出口停放電動自行車或者為電動自行車充電，用電梯轎廂運載電動自行車的，由消防救援機構責令改正，對單位處五千元以上五萬元以下罰款，對個人處警告或者五百元以下罰款。