中新網四川新聞3月17日電(蔣升濤)當我們談論“逃離北上廣”時，我們在談論什么？

　　即便擁堵、污染、快節奏等問題層出不窮，但從全國第七次人口普查數據看，過去十年大城市人口流入依然迅猛，中心城市的虹吸效應依舊強勁。

　　然而，當一座城市修建到六環、七環，人們會發現，以柯布西耶為標志的環狀“攤大餅”城市功能主義，顯然已不能滿足“新城市”發展需求。

　　未來城市正在呼吁“更好的模式”的出現。

　　60年前，《美國大城市的死與生》作者雅各布斯提出，城市社區業態應該更加豐富，盡量在步行范圍內解決絕大多數的生活需求，以減少機動交通的總量。經過幾十年的實踐，“社區復合業態”規劃理念，越來越被視為全球超級城市治理的良方。

　　90年代，隨著城市軌道交通的發展，社區復合業態開始與軌交結合，產生了城市新物種“TOD”。今天，TOD越來越為人所熟知，無需逃離的未來城市模樣也越發清晰。

　　軌道上的城市，成都的TOD之爭

　　所謂TOD，即“Transit Oriented Development”。簡單來說，就是以公共交通樞紐和車站為核心，建立適宜步行、騎行及其他公交接駁換乘的多功能混合城市節點。一般來說，一個TOD項目在10分鐘步行路程以內，可同時滿足居住、工作、購物、娛樂、出行、休憩等需求。

　　核心是交通。

　　從2010年第1條地鐵開通，12年時間，成都的地鐵線路增長至13條，運營里程達到557.8千米，一躍成為中國地鐵第4城。(數據來源：錦觀新聞，《截至2月成都軌道交通營運里程排名全國第四》)不僅如此，按照成都軌道線網規劃，到2035年成都將規劃建設軌道交通1666公里，覆蓋中心城區60%居住就業人口。

　　今天的成都，已然躍升成為“軌道上的城市”。

　　地鐵網絡強勢延伸背景下，TOD建設也全面提速。2021年，《成都市軌道交通TOD綜合開發戰略規劃》正式發布，提出將按照“站城一體、產業優先、功能復合、綜合運營”的理念，圍繞軌道站點打造“商業中心、生活中心、產業中心、文化地標”，將成都建設為全球TOD典范城市。

　　目前，成都已規劃有170余個TOD，成為全球首個“系統規劃”TOD模式的城市。而其作為未來參與成都城市建設的新賽道，目前已聚集龍湖、保利、萬科、中海、卓越、中糧等超20家頭部開發企業，競相逐鹿TOD開發合作機會。

　　當這片藍海逐漸開始變紅，成都對于競爭者也提出了更多的要求，那么，究竟誰能從中脫穎而出呢？

　　一個可能的答案是龍湖。

　　“城市綜合體”，龍湖的TOD答卷

　　當我們將目光聚焦于入蓉18年的龍湖時，不難發現為什么龍湖TOD會被成都所需要。

　　一方面，它先城市一步，用自己的理解，提前為成都打好了TOD開發的樣本；

　　另一方面，它沖破TOD項目周期長、投入大的壁壘，不斷加碼創新TOD運營。

　　作為唯一一家參編了首部TOD規范標準的開發企業，在龍湖看來，TOD的開發從來都不是簡單的地鐵上蓋+商業，而是打造一個“城市綜合體”。

　　這兩個概念是有根本性區別的。

　　傳統的地鐵上蓋+商業，關注的是“通達性”，強調從城市各處快速到達項目。

　　而按照龍湖對TOD的理解，TOD是以人為本，是和諧統一，是充分利用土地來實現空間的高效利用，使商業、辦公、居住、教育等功能集中在此。龍湖TOD打造的是一個同時滿足工作、居住、購物、出行、娛樂等需求的城市新中心，從而形成生產、生活、生態的高度平衡統一。

　　2018年開業的首開·龍湖西宸天街，這是龍湖在成都首個正式投運的TOD項目，也是首個將住宅、商業、辦公、公園等多維資源空間形成串聯的集約式、復合性業態開發樣本。

　　首先，地鐵茶店子站在成都西宸天街的出口被設計成為一個有三層空間的公園，最下面是地鐵站，中間層是公共空間，政府相關部門在此引入了一系列素質教育體驗項目，地面層是一個257畝的公園。

　　這樣的設計，讓原本封閉、功能單一“軌道站點”就變成了開放的城市空間，地鐵閘門的打開，即意味著多種選擇和可能性。

　　其次，塔樓與地下空間的立體使用，讓項目住宅、商業、寫字樓以及影院、商超等主力店集中化，形成集約型城市綜合體。

　　最后，通過B2至B1~L2的豎向引導，下沉庭院、一層內部慢行城市道路系統、二層架空走廊的拓展，使得城市公民的交通空間維度由平面向豎向發展，更加的立體化和多元化。

　　由此，成都西宸天街實現了地鐵站-商場-城市公園-工作-家庭之間的場景無縫轉換。

　　區域的隔閡被公共空間打通，對于居住在這里的人來說，以7號線茶店子站為中心，步行15分鐘距離之內，日常的衣食住行教育醫療需求均能得到滿足。甚至是工作創業，也能在項目的寫字樓、銷商中找到機會，從而實現居住、購物與工作的最優平衡。

　　事實上，成都西宸天街開業三年以來，憑借著復雜而有效的城市地上地下立體交通系統、開敞空間慢行系統、城市造血節點空間以及核心產業的垂直疊加，已完全激活了茶店子板塊的城市潛力，區域內土地價格、住宅價格及商業活力都呈現較大增長。因此，這里也被官方表述為“成都首個TOD公園商圈”。

　　同樣的例子，還有成都上城天街項目。

　　作為成都首個雙軌道TOD，龍湖打造了一個約80萬㎡，集一站式購物中心、主題商街、城市SOHO、精品住宅等多種復合業態的“城市綜合體“。

　　在項目開發的設計過程中，龍湖考慮到“公園城市”是成都人民對美好生活的向往，但項目周邊暫無可供居民游玩的公園，成都上城天街創新性在城市上空構建起10000㎡空中花園。由此聚合了分裂的組團居民，解決了住區與商場、辦公和公服的便捷聯系。

　　而雙地鐵口的設置，高達11米的地鐵轉乘大廳的打造，動靜交匯的3大中庭外加近200米的樓層動線設計，最大限度的將商場、辦公、住宅等串聯在一起，真正實現了為消費者提供舒適空間體驗感的同時，也為商家創造了更多的展示觸達空間，兌現了空間創造更大的價值的愿景。

　　事實上，在龍湖看來，在實體商業遭受線上互聯網擠壓的今天，TOD強大的人口聚合效應，或將成為線下消費的一大突破口。

　　從這個角度來說，龍湖不僅是成都建設全球TOD典范城市的合伙人，更是成都建設國際性消費中心城市的推動者。

　　全生命周期，與城市共享生命價值

　　事實上，TOD綜合項目的開發難度不亞于“造一座城”，軌道和物業之間的協調和融合發展，復合多樣的場景營造都在考驗開發者的資金實力、融資能力、專業技術和運營經驗。

　　在悉心梳理龍湖近二十年的TOD履歷后，我們發現，截至目前，龍湖已在全國約28城布局約80余個TOD項目，全業態自持面積超1000萬㎡。在這樣成熟的打造經驗背后，是龍湖從規劃、設計到建設、運營的全鏈條整合能力——

　　規劃上，龍湖精研TOD規劃、軌道交通、城市形象等29個細節綱領，滿足不同城市不同區域需求。

　　設計上，龍湖聯手日建設計、西南交通大學(上海)TOD研究中心等國內外專業企業及咨詢機構，合力打造高能級TOD產品。

　　建設上，龍湖進行全項目全流程BIM數字化管理，實現線上虛擬建造和線下物理建造的無縫對接。

　　運營上，龍湖多航道業務構筑立體生態鏈條，助力TOD生態快速兌現。

　　在此基礎上，龍湖還將體系內的TOD項目劃分為城際樞紐、城市商圈、區域中心、鄰里中心、車輛段上蓋、TOD新城6大產品線，以匹配適應不同城市不同區位不同功能的需求。

　　比如龍湖在重慶打造的龍湖光年項目，就是一個適應成渝雙城經濟圈的國家級TOD開發樣本。

　　該項目是全國首個商圈高鐵TOD綜合體，沙坪壩高鐵站上蓋，是鏈接成都與重慶的最快高鐵節點，集1條高鐵線、3條軌道線、1條城市快軌線(規劃)為一體。

　　一改水平布局的傳統方式，龍湖依托站城一體融合化方式，垂直疊加打造出一個總建筑規模達48萬方、地面最高建筑約200米、地下縱深約30米的綜合交通樞紐。

　　圍繞交通，龍湖還將旗下商業、養老、辦公、長租公寓等各業態納入其中，為周邊 362 萬常住人口提供服務，實現了區域整體的形象升級，成為了成渝雙城經濟圈之重慶向西門戶。

　　無獨有偶，仿佛搭載了成渝高鐵，龍湖今年在成都落子又一個“光年”。

　　同樣是TOD，作為成渝雙城經濟圈之成都向東門戶，龍湖充分考慮了高密度商業與大尺度公園和諧共融，因地制宜布局四大業態，與項目所在的二號線行政學院TOD形成社區與城市的“超級鏈接”，重新構建起城市商業、生態、居住的全新路徑。

　　龍湖光年相關負責人表示，未來成都人將在這里以站點為中心，塑造起新的區域性城市生活區，讓住、行、購、娛、業能真正緊密聯系在一起，內部常住人口和因軌道疊加而來的人流都將匯聚于此，讓這個“城市綜合體”更加繁榮。

　　不論是北上廣深這樣的超一線城市，還是成都重慶杭州這樣的新一線城市，對于深入城市毛細血管的居住者而言，TOD或將成為一個讓他們重新愛上這里的理由。

　　而龍湖作為深度參與者，也將陪伴每一個城市人，與城市一起轟隆向前。(完)