中新網四川新聞2月17日電 2月16日，CBRE無限論壇成都站活動在成都舉辦，論壇以“蓄勢待發無限繁‘蓉’”為主題，來自于企事業單位和媒體近200位嘉賓出席。在開場致辭中，CBRE西南區董事總經理謝凌首先表達了對2023年商業地產市場的信心和期待。她表示，2023年成都房地產市場蓄勢待發，過去幾年儲蓄的能量、要素、資源均有望陸續釋放，今年或將成為商業地產資產價值發現的窗口期。CBRE世邦魏理仕作為全球性的商業地產服務和投資公司，在這關鍵的轉折之年，將繼續踐行“城市合伙人”的戰略角色，為各級政府和企業建言獻策。
會上，CBRE中國區研究部負責人謝晨分享了CBRE《2023年中國房地產市場展望報告》，從中國區層面解讀了2023年中國經濟與商業地產市場的機會。本次論壇特邀嘉賓ESR集團之下ARA亞騰中國總經理呂志偉發表了題為《4D時代不動產投資機遇及資產管理》的主旨演講。他表示非常看好成都，相信成都可以發揮西部后發趕超的火車頭效應，并期望和CBRE等合作伙伴攜手開拓成都市場。隨后，CBRE的商業地產專家們分別圍繞投資、產業招商、辦公樓、消費市場等主題，進行了深入分享。
產業升級無限機遇
新周期下外資產業類企業的選址策略
過去三年，中國實際使用外資金額穩步增長。2022年，盡管因服務業疲軟拖累全國FDI增速放緩，但制造業引資依然穩定提升，實際使用外資3,237億元，同比增長46.1%；尤其是得益于外資準入限制的全面放開，汽車制造業引資大幅增長263.8%。這一趨勢折射出，憑借完備的產業門類、以先進數字基建為代表的完善基礎設施、豐富的人才儲備以及超大規模的市場容量，中國作為全球制造核心的地位難以撼動。
然而，新周期下外資產業類企業的發展策略已發生潛移默化的轉變，從“在中國為世界”逐漸轉型到“在中國為中國”驅動的趨勢愈發顯著。
市場活力、勞動力、資本、區域樞紐性、營商環境等多項優勢吸引外資產業類企業在中國推進“在地化”發展戰略，并設立區域總部、研發中心等，精準服務中國消費市場。商務局數據顯示，截至2021年，上海共有877家跨國企業和外資研發中心523家，北京則擁有201家外資企業區域總部，其余城市如深圳、蘇州、成都等亦有外資企業布局區域總部或研發中心。另一方面，隨著近年來中國“鏈主”企業數量的持續攀升，以及行業分布的持續多樣化發展，亦加速外資產業類企業“在地化”轉型以契合國內頭部企業的需求。
近年來，宏觀環境的不確定性和突發事件令企業愈發重視供應鏈的穩定性。一方面，日益加劇的市場競爭使企業通過物流供應鏈的降本增效實現盈利提升。另一方面，保障關鍵供應鏈產品亦成為當下企業庫存管理的重要目標，以抵抗潛在的供應風險，并漸成趨勢。有鑒于此，更為靈活敏捷的供應鏈及庫存管理成為外資產業類企業的必然選擇，如通過數字技術賦能、更量化的風險分析等方式。
從地理布局來看，外資產業類企業的選址策略也發生改變，由單中心的高度集中過渡到去中心化的分散布局。究其原因，單中心化的布局往往受限于服務半徑，所覆蓋客戶群及產業鏈上下游企業均非常有限，同時物流成本較高；而分散化布局則有望尋求穩定的供應鏈、臨近終端消費市場及控制物流成本等。因此，未來成都有望吸引更多外資產業類企業布局，以覆蓋中西部市場，這也將產生更多的產業鏈合作機會。
中國居民消費力持續增長。統計數據顯示，2022年全國居民人均可支配收入36,883元，扣除價格因素實際增長2.9%，與經濟增長基本同步。同期，主力消費人群代際轉換，Z世代漸成核心消費群。這些趨勢有效帶動如電子產品、新能源汽車及美妝個護等升級品類的消費規模不斷擴大，繼而反向作用于消費品制造業，促進其升級轉型。特別是，隨著農村居民人均可支配收入的增長，國內二、三線城市等下沉消費市場的活躍度攀升，吸引頭部外資產業類企業設置多個區域型制造和物流中心。
成都，外商在中西部投資的首選地之一
“得益于產業升級、對外開放、基礎設施、消費規模及勞動力五大優勢，成都將持續吸引外商投資”，世邦魏理仕西南區顧問及交易服務部|產業地產負責人王蒙豪表示，“作為城市招商引資大使，我們建議新周期下重點關注：打造城市‘產業名片’并著力宣傳；以‘建圈強鏈’為核心引鏈主、強配套；注重搭建招商信息庫并常態化更新數據；優化‘樞紐型配套’，增強跨區域聯動；及強化與市場中專業服務的機構聯動。更為迫切的是，緊跟經濟復蘇及隨之而來的新一輪外商投資浪潮，成都應迅速攜手各方專業團隊，搶占先機，共謀高質量發展”。
“十四五”期間，成都重點推進“建圈強鏈”行動，帶動經濟高質量發展。2023年，行動不斷深化，數字“智”造、數字文創、特色金融、消費中心等領域迎來發展新機遇，從而激活城市經濟新活力。成都寫字樓租戶結構與產業發展趨勢同步，新舊動能加速轉換，寫字樓需求逐步迎來新風口。CBRE世邦魏理仕《2022年成都甲級寫字樓租戶普查》數據顯示，相較2017年，成都甲級寫字樓前三大主力租戶保持不變，仍然是金融業、TMT和房地產建筑，但TMT是唯一呈快速擴張趨勢的行業，需求占比增加5個百分點至19%；細分領域積極邁向產業鏈高端，科技互聯網占市場整體需求比重達13%。
按面積段看，面積需求在3,000平方米及以上的大面積租戶數量成倍增長，從2017年的45家增長至2022年的133家，其所租用的辦公面積在整體需求中的占比也相應擴大，上升13個百分點至31%，反映出成都聚勢總部經濟成果顯著。
尤其是2022年，主力行業的頭部企業引領擴張。金融業方面，頭部銀行、券商于年內錄得14筆2,000平方米以上的新設立及擴租案例；得益于政府不斷加大的招商引資力度，年內TMT產業落地成效斐然，錄得多筆頭部企業的大面積辦公需求落子案例，主要是軟件服務和數字娛樂及傳媒等領域；此外，頭部專業服務機構在租賃窗口期積極尋求升級，搬遷至核心區域優質甲寫，如律所、咨詢公司及會計師事務所，亦體現出其對于成都產業發展所衍生出的專業服務需求增長所持有的長期樂觀態度。
2023年，需求新勢能、總部經濟引領下，成都樓宇經濟或應突破求新，以契合企業未來的辦公新定義。
靈活性首先體現在企業選址的區域偏好上。回顧2022年，市中心與城南的新增需求占比基本旗鼓相當，“雙核”商務區的市場發展格局不變。但分行業看，則呈差異化表現。其中，受產業集聚和城市開發的影響，金融業及房地產建筑行業偏好城南；消費服務及酒店餐飲行業則更為市場和消費者導向，偏好市中心；TMT行業在考慮產業聚集的同時也需要兼顧成本及城南較少可租賃面積帶來的空間限制，因此在市中心和城南同步擴張。展望未來，供應充沛的子市場將為頭部企業的擴張提供更靈活的選擇。2023年成都優質寫字樓預計約87萬平方米新增供應，其中市中心、天府新區及城南分別占比55%、24%及21%。
內部空間亦然，靈活性的不斷提升不僅僅體現在需求增加或減少，而體現在更多的空間將被運用于溝通與協作，即在符合業務發展情景下“WE”(協作空間)和“ME”(個人空間)的合理配置。此外，租戶對于靈活性的重視還表現在租約和裝修等前置成本的控制。
另一方面，緊跟中國“雙碳”戰略目標，越來越多的企業開始將減碳作為未來必須達成的重要戰略目標之一，尤其是跨國企業。據調查，58%的財富500強企業已經制定了在2050年或更早的期限內實現凈零排放目標。近年來，國內領先企業也紛紛公布了零碳目標，主要分布在金融、互聯網科技、制造、零售等行業。
寫字樓作為企業辦公的主要物業載體，綠色樓宇是企業房地產減碳中最主要和最直接的對象，在雙碳目標和可持續戰略的推進下，綠色樓宇的租賃需求將進入快車道。數據顯示，成都2022年綠色樓宇的出租情況保持了絕對優勢，整體出租率高出同期棕色樓宇3.8個百分點。
消費創新無限場景
建設國際消費中心城市的致勝策略
2023年，成都零售物業市場新增供應約70萬平方米，持續高位。著眼需求端，經濟復蘇和消費意愿回升有望帶動吸納量大幅上升至近五年新高。此外，消費升級趨勢延續，據《世邦魏理仕全球消費者調查》—中國內地，2023年中國消費者對個人財務狀況更樂觀(約80%的中國受訪者)，并表示會增加家庭/兒童支出和休閑度假。
另一方面，成都商業市場亦呈現四大發展新趨勢。其一，商圈效應，2022年交子公園商圈跨越式發展，成都“雙核心商圈”格局加速成熟，以地標項目為核心的商圈效應愈發顯著，并與圈內其他商業項目攜手，構建全客群消費生態圈。其二，空間變革，一方面依托成都建設公園城市示范區，“盒子+街區”和大型公區不斷涌現，2022年近六成新增供應打造開放式街區，為零售物業營造互補性、靈活性、社交化的沉浸式消費空間；另一方面，物業類型不斷多元，如社區商業、公園商業等，滿足日常生活的就近消費需求。其三，城市更新，老牌商圈的生態環境、商業條件不斷改善，在地段、人文、街道尺度等優勢的加持下，休閑屬性倍增；同時，存量物業升級改造，緊追時代風潮，重新定位及重構空間，創休閑、社交新目的地，2022年歷經3年改造的COSMO煥新開業，打造成一座潮流文化新地標。最后，社群消費，商業定位或將以社群劃分，以不同生活方式的核心價值觀為導向，開發相關產品及商業模式。
“消費復蘇與升級的轉折之機下，成都商業市場如何緊抓發展新趨勢，從商圈協作、消費空間、消費內容等多方面打造消費新高地將成為2023年的核心議題”，世邦魏理仕華西區戰略顧問部負責人鄒麗娟表示“CBRE世邦魏理仕憑借全球領先的產業咨詢經驗，建議未來成都應充分發揮區位優勢和資源稟賦，圍繞‘5大場景+4大內容’優化展開工作，促進消費、提質擴容，以實現加快建設國際消費中心城市的目標”。(完)
