中新網四川新聞1月21日電 近日，CBRE世邦魏理仕成都分公司舉辦了2024年CBRE質|盛成都站論壇。CBRE西南區董事總經理謝凌在本次活動上首次線下解讀了今年重磅發布的《大西南產業白皮書》，深入淺出地分享了以川渝云貴為主體的西南區域產業發展現狀和互聯互通為區域經濟帶來的動力。同時，CBRE商業地產專家分別從辦公樓、商業、倉儲物流等角度，分享了在經濟邁入高質量發展的背景下，面對不確定性與現實挑戰如何破題。
本次論壇邀請到成都市及各區政府相關職能部門負責人、行業協會、媒體以及來自知名企業、辦公樓業主、規劃設計院的代表等100余位重要嘉賓出席。
得益于“一帶一路”“新時代西部大開發”“成渝地區雙城經濟圈建設”等一系列國家重要發展，大西南的戰略地位升級，首先在通道建設上取得突破。“十三五”期間基建投資總額較“十二五”期間增長65.9%，高于全國平均增速(30%)的2倍多；邁入“十四五”，基建投資總額約3.5萬億元，占比全國的17.7%，大投入持續。有鑒于此，內部聯動、外部開放不暢通的壁壘被逐步打破，樞紐地位逐步凸顯：對內，是促進區域間協調發展的重要極核之一，助推新時代西部大開發形成新格局；對外，主動融入和服務“一帶一路”等發展，向南連接“兩亞”，向北輻射亞歐大陸，擴大沿邊及內陸對外開放。
作為重要戰略極核的西南地區，在中國經濟邁向高質量發展的過程中，產業結構和空間布局有望進一步優化，優勢、特色產業有望釋放潛能。
近三成甲寫租戶來自戰略性新興產業，產業擴張勢頭或延續
2019年至今，成都占比全國戰略性新興產業寫字樓總新租面積的10%左右，排名僅次于京滬深，位列全國第四。成都在人才、創新等方面的要素優勢持續吸引企業來蓉投資，而在2023年成都甲級寫字樓新增需求中，近三成的租戶來自于戰略性新興產業，其已成為支撐的中堅力量。根據規劃，到2027年，成都戰略性新興產業、數字經濟核心產業增加值占地區生產總值的比重預計將分別超過20%和15%。借此，以電子信息、生物醫藥、新能源、新材料等為代表的行業有望為成都寫字樓市場持續注入新動能。
成本控制與租賃靈活性是企業擴張時的核心考量
據《2023年中國辦公樓租戶調查》結果，近九成川內受訪企業表示，未來三年房地產租金支出的增速將不高于整體運營成本的增速；出于對經濟和業務不確定性的考量，亦有逾1/4的租戶希望業主提供裝修房作為提升其租賃策略靈活性的選項之一，這一比例在中小租戶和業務彈性較高的科技互聯網租戶中更高。成本控制與租賃靈活性成為企業擴張時的核心關切。
精裝產品滲透率顯著提升，辦公服務運營商覆蓋更多元載體
租戶市場背景之下，單一業權甲級寫字樓業主加速布局精裝產品線，或引入專業運營商，或自行運營精裝產品。截至2023年末，按面積看，精裝產品在成都單一業權甲級寫字樓中的滲透率達75.4%，這一比例較2021年大幅提升38個百分點。就第三方辦公服務運營商而言，受成本及業主運營策略的影響，其在甲級寫字樓中的新增需求放緩，優化整合積極，故總租賃面積連續兩年減少，截至2023年末占比為2.5%。但取而代之的是，運營商將擴張重心轉向更為多元的載體，如乙級樓、商務園區、公寓改造項目及城市更新類商業項目等。
CBRE2023年發布的《中國寫字樓租戶調查》顯示，“升級至更高品質的樓宇”已連續三年成為租戶未來房地產策略的前三選項。2023年成都寫字樓新租需求中，超四成為升級、搬遷類需求，這一數據展現出存量企業在租賃窗口期積極尋求更具性價比的租約，并升級或搬遷至更適配的樓宇。展望未來6-12個月，需求修復仍將持續，租戶在提質增效背景下的升級搬遷活動有望進一步增長。
運營能力是決定樓宇致勝的關鍵
2024年，成都優質寫字樓市場規模有望突破1000萬平方米，市場競爭與租戶需求升級之下，運營能力是決定樓宇致勝的關鍵。另一方面，存量時代已至，截至2023年末，成都寫字樓存量中樓齡在十年以上的項目超40%，這一比例在傳統商務區更是高達近60%，煥活存量生命力迫在眉睫。CBRE認為物業硬件、產品組合、租約管理及租戶服務是資產運營的四大核心關注點，業主應因地制宜的調整策略承接市場不斷變化的需求。
生活方式和消費習慣改變，推動零售物業邁入非標準化時代
零售物業的打造無限想象，皆是定義與標準，而場景營造和體驗是致勝關鍵。隨著消費者生活方式和消費習慣的改變，消費者到達實體門店的訴求發生轉變，需要在不同場景下，滿足他們在消費、運動、親子、美食、寵物、音樂、戲劇、露營等活動。有鑒于此，實體門店加速向兼具消費、服務、體驗、社交屬性的綜合性場所進化，“質”重于“量”、體驗驅動銷售和社群營造將是未來發展的方向。
一方面，新開業和在建的購物中心在物業形態上尋求突破創新，借助中庭浮島、屋頂空間、戶外廣場、天橋等空間設計布局，并結合豐富的主題活動，強化購物中心的目的地特征，提升社交傳播屬性，打破傳統盒子形態的固化。例如，2023年末新開業的購物中心天府大悅城，打破傳統封閉立面，犧牲大量商業面積，在L4-L7挑空呈現近30米高的8000平方米的開放式空中花園。另一方面，成都非標商業供應逐年攀高，2023年共迎來14個項目開業，合計49萬平方米，首次超過傳統商業，引領供給側，其中社交、鄰里中心主導。2024年，成都還將迎來13個非標商業合計約55萬的新增供應，市場份額將進一步擴大。
伺城更之機而動，存量物業煥活升級，地段優勢愈發凸顯。
2023年，成都城市更新步伐提速，有效置換市中心優質地段土地、改善生活基礎條件外，亦推動商業更新項目的逐步呈現，如百年歷史街區祠堂街、原省農科院閑置廠房改造的白墻公園by Nature等。同期，商業地產存量時代已至，截至2023年末，成都零售物業市場中樓齡超10年的項目體量已突破300萬平方米，占比全市存量的30%。
因此，存量盤活正當時，運營商或應通過改擴建、功能再開發、城市更新、整合資產、混改、引入戰略投資方和專業運營管理機構等方式，提升存量資產的運營管理能力和價值品質；此外，亦需針對不同資產制定盤活方案與提升建議，如優化功能和多業態組合、存量資產改擴建、調改內容以迎合市場需求等。
2023年，伺城市更新之機會而動，尤其是在有限的預算之下，運營商紛紛將目光回到存量物業，期望憑借其主城價值與地段優勢，通過改造煥新來最大化實現收益。具體方式有三，其一整體煥新，如2009年開業位于鹽市口商圈的EGO潮流廣場，以及改造項目RE:X春熙等；其二，轉性謀新，如中環廣場由原來辦公和百貨轉變為酒店和配套商業，龍湖三千集由購物中心改為藍海引擎產業園和配套商業，以及泛悅國際由購物中心轉變成優客城市奧萊等；其三，物業升級，如萬象城打造萬象廣場，龍湖西宸、濱江天街公區大改造，以及百盛百貨增設“裸眼3D”戶外大屏等。
除此之外，運營商通過調整租戶結構，將地段優勢變現為流量收益，也是存量物業升級的策略之一。特別是在核心商圈春鹽，2023年新進品牌中63.8%為零售業態；首店率高達47%。
城市規劃、產業及基建的發展推動倉儲市場進一步外擴
2024年新增供應將繼續放緩，約22.9萬平方米的高標庫計劃交付，有望進一步改善市場的供需關系。受城市、產業及基建規劃與開發所引導的土地供應影響，未來三年核心園區的高標庫供應量僅占17.5%，非核心園區將加速擴張，特別是依托天府國際機場的天府空港園區及簡陽。
核心園區價值凸顯，非核心園區不斷成熟，租戶新一輪迭代
據CBRE《2023年中國倉儲物流租戶調研》結果，區位條件在租戶選址中的重要性依然高于租金。隨著成都核心園區高標庫供應的放緩，加之租戶對臨近終端市場、交通設施、制造商等的區位價值愈發看重，未來核心園區的價值將愈發凸顯；此外，產業發展與城鎮化進程亦支撐非核心園區發展不斷成熟，將繼續吸納較低承租能力租戶的外遷需求，繼而推動市場迎來新一輪租戶的迭代。
資產組合策略與租約靈活條款應對經濟不確定性
據《2023年中國倉儲物流租戶調研》結果，54%的租戶在未來三年將優先考慮租賃物業，居首位，反映出在面臨尚不明朗的經濟前景時，企業希望在房地產組合中盡可能地增加靈活性的訴求。為了在不確定的宏觀預期中增強業務應變的彈性和敏捷，53%的租戶期望在倉庫租賃條款中獲得盡可能多的選擇權和靈活度。與此同時，47%的租戶希望能獲得更短的租期和擴租選項，說明企業需要在業務出現快速擴張時能夠從房地產層面做出及時響應。2023年成都倉儲物流市場，快遞快運、電商及快消品租戶視實際需求而選擇更為靈活的臨租、短租，導致租賃行為進出頻繁，即為佐證。(完)
